El art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la
manera de tomar decisiones por la Comunidad a través de los acuerdos
de la Junta de Propietarios, que es el órgano superior de los
edificios en régimen de Propiedad Horizontal. Nos centramos en esta
ocasión en los acuerdos que requieren unanimidad, que son los
recogidos en el primer párrafo de la regla 1.ª del citado art. 17,
es decir, aquellos que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la Propiedad
Horizontal o de los estatutos de la Comunidad.
Modificación del Título
Constitutivo.
En principio toda
modificación del Título necesita del acuerdo unánime de los
propietarios, esto es, no es posible de otra forma cambiar las normas
esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de
todos y cada uno de los propietarios. Adoptado el acuerdo unánime,
sin existencia de ningún voto en contra y sin negativa posterior de
los ausentes notificados, en tiempo y forma, se ha cumplido el
principal requisito. Se puede quedar así, con reflejo únicamente en
el libro de actas, pero entonces sólo obligará a los propietarios
que lo sean en ese momento, sin afectar a terceros, como exige el
art. 5.3 de la Ley, salvo que posteriormente lo admitan activa o
pasivamente; por eso es muy aconsejable que esta modificación tenga
su reflejo en el Registro de la Propiedad. Para ello no es necesario
que acudan todos los propietarios ante el notario, es suficiente que
lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado
la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en
qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los
asistentes y ausentes, pues en otro caso no será posible llevar a
cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción
registral. De ninguna manera será bastante un acuerdo vago e
impreciso. Por ejemplo, resultará insuficiente que se diga
simplemente que se modifican los coeficientes, sin señalar
exactamente cómo queda cada uno de los pisos o locales, ni tampoco
es posible facultar al Presidente para que los asigne directamente.
De la misma manera no es viable desafectar elementos comunes, sin la
asignación de cuota y rectificación del resto. En resumen, la
modificación del Título debe constar de forma clara en todos sus
aspectos. La coincidencia entre los propietarios que toman el acuerdo
y los que figuran en el Registro es necesaria, o cuando menos muy
conveniente, a pesar de que se trata de un acto colectivo y no
individual, como señala la Dirección General de los Registros y
Notariado de 5 de julio de 2005, aunque si ha pasado mucho tiempo, la
inscripción no se admite por haberse producido cambios de
titularidad. En cualquier caso, es totalmente conveniente que se
consulte previamente con el notario antes de la Junta a los efectos
de la redacción del acta, siempre de conformidad con este fedatario
público, pues es quien tendrá que otorgar el documento público y
que luego pueda acceder al Registro; incluso no estaría de más su
presencia en la Junta y participación en la notificación a los
ausentes.
Voto negativo e
impugnación.
Antes y después de la
Ley 8/1999 hay dos tipos de acuerdos que, aun necesitando la
unanimidad, en unos basta indicar la negativa y en otros, para evitar
su realización, es necesaria la impugnación judicial. En el primer
grupo se encuentran aquéllos donde, por ejemplo, se quiere
desafectar un elemento común, modificar las cuotas o cualquier otro
cambio que afecte al Título y hay que firmar nueva escritura pública
e inscripción registral, pues el propio notario y registrador
negarán el otorgamiento y registro en el momento que existe una
negativa, como se ha visto en el punto anterior. En el segundo grupo
están aquellos acuerdos de la Comunidad que, necesitados igualmente
de la decisión unánime de la Junta de Propietarios, luego no
requieren los citados requisitos del otorgamiento de escritura
pública ni de inscripción registral, por ejemplo, la adopción de
un acuerdo que permite a un local la colocación de un tubo por el
patio general, o el uso de zona común para uso privado, o cualquier
supuesto similar. Es evidente que, conforme a los arts. 7.1 y 12 de
la Ley, la unanimidad de la Junta se impone, no hay duda, pero
también es cierto que si el propietario discrepante, asistente a la
Junta o ausente no actúa conforme al art. 18, impugnando
judicialmente y consiguiendo la suspensión cautelar, si es posible,
y posteriormente la restitución a la situación privativa, la
decisión de la Comunidad, aunque carezca del quórum unánime, se
llevará adelante, lo que es tanto como admitir que por la vía de
hecho se gana a la norma legal. Pero la realidad es así, no hay
anulaciones de oficio de los acuerdos adoptados por la Junta con
supuestas irregularidades, se necesita cumplir con el requisito
formal de la impugnación judicial si realmente se quiere impedir su
ejecución. Se dirá que es una carga excesiva para el comunero
discrepante, puede ser, pero lo mismo ocurre en cualquier tipo de
sociedad o asociación, que nadie dispone de la posibilidad directa
de impedir la ejecución del acuerdo. En todo caso, si realmente hay
un perjuicio directo o una infracción legal, tendrá suficiente
seguridad para obtener sentencia favorable. Por decir unos supuestos
claros, es evidente que si a alguien se le quiere privar del derecho
sobre elementos comunes, o modificar las cuotas individuales o
cualquier otro supuesto similar, la impugnación tendrá éxito, sin
duda, con condena en costas a la Comunidad.
Privación del voto.
El Título no se puede
modificar sin el concurso de todos y cada uno de los propietarios, de
ahí que jurídicamente haya que rechazar que por el hecho de ser
deudor no tenga este moroso participación en esa modificación, es
decir, que pasivamente deba admitir hasta el cambio de su propia
cuota, por lo que si consta en la Junta su negativa o luego, de ser
ausente, contestando de forma negativa a la notificación, la
unanimidad no se habrá alcanzado y el acuerdo no se podrá llevar
adelante, con independencia de que no esté al corriente del pago de
los recibos de la Comunidad, ya que dicho precepto sólo se refiere a
alcanzar acuerdos de mayoría, por lo que la privación no cuenta
para las decisiones unánimes, como es absolutamente lógico.
Desafectación de
elementos comunes.
Se trata de que un
elemento común pase a privado y necesita siempre de la unanimidad de
los asistentes y ausentes, previa convocatoria con un orden del día,
preciso y claro. A los no asistentes habrá que notificar
fehacientemente, bastando una sola manifestación negativa de unos u
otros para impedir que la desafectación tenga lugar, ya que no podrá
otorgarse escritura pública ni inscripción registral, es decir,
estamos ante uno de esos acuerdos antes explicados, en los cuales una
sola disidencia impide el desarrollo. Por lo tanto, es claro que nace
como privativa otra unidad más en la finca, a la que hay que asignar
coeficiente de participación, ya que no cabe la propiedad individual
dentro de un inmueble sin tener ese "carné de identidad"
que es el coeficiente. Pues bien, como quiera que los mismos deben
sumar siempre 100 centésimas, conforme al art. 3 b) de la Ley, el
porcentaje aplicado al nuevo piso o local debe ser disminuido en la
misma proporción del resto, a fin de seguir sumando las mismas 100
centésimas. En cualquier caso, eso supone que en el acuerdo de la
Junta debe hacerse constar claramente no sólo la desafectación,
sino también el coeficiente que se asigna al nuevo piso o local y
las modificaciones del resto, que figurarán en el acta de forma
clara y precisa, a los efectos de que estas rectificaciones del
Título sean llevadas a escritura pública y luego al Registro,
insistiendo otra vez en la conveniencia de contactar con el notario
previamente para establecer la forma más adecuada de la redacción
del acta. Aunque se necesitará de la unanimidad total y del
otorgamiento de escritura, no habrá que modificar coeficientes si el
elemento común se desafecta y no se crea otro privativo dentro del
inmueble, sino que se segrega y se convierte en finca independiente
de la Comunidad donde estaba hasta entonces ubicado. En todo caso, en
dicha Junta hay que facultar expresamente al Presidente para el
otorgamiento de los documentos pertinentes y las gestiones necesarias
para ello; así, con esta representación especial, podrá comparecer
y firmar en nombre de la Comunidad, sin necesidad de que le acompañen
el resto de propietarios.
Desafectación y venta
del piso portería.
Especial comentario
merecen los acuerdos sobre desafectación y venta del piso portería.
Reiterando lo dicho, es evidente que el acuerdo de unanimidad se
impone no solamente para desafectar la vivienda del portero, elemento
común, sino igualmente para la decisión de vender y la
determinación de nuevos coeficientes, ya que al entrar una nueva
unidad independiente hay que, por un lado, asignarle cuota de
participación, y de otra parte, modificar el resto de los pisos y
locales, pues entre todos habrá que seguir teniendo 100 centésimas,
como establece el art. 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Es
decir, en la Junta hay que llevar un estudio técnico y una propuesta
que detalle estos pormenores, ya que en caso contrario el acuerdo no
tendría efectividad, pues el notario no podría otorgar la escritura
pública de modificación del Título, ni por supuesto el registrador
la inscribiría. Resumiendo, se reiteran los requisitos: convocatoria
con un orden del día preciso, donde figure claramente que se trata
de desafectar el piso portería, la venta del mismo, asignación de
nuevos coeficientes y facultades al Presidente para la firma de los
documentos correspondientes. El acuerdo, repetimos, necesita de la
unanimidad, con la exigencia de acreditar que así es, no solamente
de los asistentes, sino también de los ausentes, a los que habrá
que notificar. Han surgido algunas dudas a la hora de determinar el
destino del dinero obtenido por la venta de este piso portería.
Entendemos que si bien el reparto debe ser por coeficiente, no es
obligación entregar materialmente el importe que corresponda a cada
propietario, pues la Junta puede determinar destinar la cantidad
obtenida, todo o parte, en reparaciones de la finca, en dejar fondo
de reserva, etc. El problema es que algunos o muchos pisos o locales
tienen hipoteca individual y el registrador se ha negado a llevar a
cabo esta modificación del Título, considerando que eso supone una
menor garantía para el acreedor hipotecario al perder unas escasas
centésimas de su cuota en relación con el inmueble, por lo que es
necesario contar con su conformidad, postura de un rigor tan
extremista que no podía mantenerse, como así ha confirmado la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de febrero
de 2000, no obstante indicando que subsistirá la misma garantía
sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble,
algo que parece un pequeño contrasentido, pues lo cierto es que el
coeficiente ha sido modificado y esta cuota debe ser la que conste a
todos los efectos para beneficio y cargas del piso o local individual
en relación con el edificio. Lo importante en todo caso es que esa
negativa del registrador ha sido rechazada por la DGRN y no hay
impedimento de la desafectación y venta de elementos comunes,
siempre cumpliendo los requisitos del art. 17.1 LPH.
Utilización privativa de
un elemento común.
Lo normal es que vengan
ya recogidas en el Título Constitutivo, por ejemplo, jardines y
patios en pisos bajos, terrazas en áticos, etc., resulta casi
imposible que luego la Junta de Propietarios adopte este acuerdo por
unanimidad, pues siempre habrá algún comunero que no esté
conforme. Y naturalmente que sin el acuerdo de la Comunidad ningún
propietario podrá utilizar privadamente zonas o elementos comunes.
Pero estamos igualmente ante uno de los supuestos que, en caso de
aprobarse sin los requisitos exigidos por la Ley, entre ellos el
acuerdo unánime, los discrepantes tendrán que acudir a la
impugnación judicial para impedir la ejecución de la decisión de
la Junta, pues, salvo que la Comunidad lleve a cabo el cambio formal
del Título, con escritura pública e inscripción registral, lo que
no será posible con una sola negativa, en no pocas ocasiones esa
concesión se limita a constar en acta sin mayor desarrollo jurídico,
pero suficiente para que por la vía del hecho se consume el acuerdo
irregular. Naturalmente que la impugnación judicial tendrá éxito,
pero si esto no ocurre, el acuerdo será ejecutado, como ya hemos
reiterado.
